PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Vụ án dưới đây chỉ là một trong số hàng vạn tranh chấp về nhà đất ở Việt Nam. Năm 1995 ông Bùi Văn Thanh mua nhà đất của bà Nguyễn Thị Nương tại ấp 7, xã Thanh Hòa, Lộc Ninh, Bình Phước; việc mua bán được làm bằng giấy viết tay. Năm 1996, bà Nương được UBND huyện Lộc Linh cấp sổ đỏ cho lô đất kể trên. Dựa trên sổ đỏ đó, bà này khởi kiện, đòi ông Thanh phải trả lại nhà đất, với lí do việc mua bán đất là vô hiệu. Qua các cấp xét xử, TAND huyện Lộc Ninh (Bản án sơ thẩm số 40/DSST ngày 31/12/2002), TAND tỉnh Bình Phước (Bản án phúc thẩm số 38/DSPT ngày 15/04/2003) đều xác nhận việc mua bán nhà đất là có thực, song tuyên bố hợp đồng này vô hiệu, vì vào năm 1995 người bán chưa được cấp sổ đỏ nên chưa có quyền bán đất, sau khi bán hai bên lại không làm thủ tục đăng kí chuyển nhượng sổ đỏ. Tuyên hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu, tòa buộc ông Thanh phải trả lại đất cho bà Nương; ngược lại, bà Nương có nghĩa vụ trả lại cho ông Thanh số tiền bán nhà đất đã nhận.

Vụ tranh chấp kể trên không phải cá biệt, mà ngược lại, là một hiện tượng phổ biến ở Việt Nam. Từ vụ tranh chấp kể trên có nhiều vấn đề pháp lí cơ bản dưới đây cần được thảo luận: (i) nhà đất đang chờ sổ đỏ có thể mua bán được hay không, (ii) hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực hay không, (iii) tòa án cần can thiệp như thế nào đối với những trường hợp tương tự.

Mua bán nhà đất đang chờ sổ đỏ

Pháp luật phải ghi nhận và bảo hộ quyền tài sản tư của người dân (gọi đó là quyền sử dụng đất hay quyền thuê đất), kể cả khi đất đó chưa được cấp sổ đỏ. Điều này dễ hiểu như một người vừa mua một chiếc xe máy từ cửa hàng mà chưa kịp đăng kí; xe chờ đăng kí cũng giống như nhà đất chờ cấp sổ đỏ. Nếu người ta có thể mua bán, tặng cho xe chưa đăng kí, thì nhà đất chờ cấp sổ đỏ cũng là một thứ tài sản không thể bị cấm lưu hành.

Thực ra sổ đỏ với đất, sổ hồng với nhà đều là sự ghi chép của nhà nước phục vụ minh bạch hóa quyền tài sản, chứ các ủy ban nhân dân không có cái quyền ban phát sở hữu, cũng như cái giấy khai sinh chỉ ghi nhận, chứ cái giấy đó không đẻ ra con người. Quyền tài sản, từ thủa hồng hoang cho tới nay, đều hình thành qua vài con đường, hoặc do cưỡng đoạt, hoặc do khẩn khai, tôn tạo, hoặc do thừa kế hay mua sắm mà có. Điều ấy cũng đúng với nhà đất, quyền tài sản đối với nhà đất đã được xác lập bởi nhiều phương cách khác nhau. Chước bạ thời xưa hay sổ đỏ thời nay chỉ là sự ghi chép, chứ không thể sinh ra quyền tài sản. Nếu xem xét như vậy, thì nhà đất chờ sổ đỏ tất phải là quyền tài sản của người dân và tất yếu phải được lưu hành.

Văn tự mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực không?

Tự thủa xa xưa, người nước ta vẫn mua bán nhà đất bằng văn tự viết tay. Các khế ước đoạn mãi thường rất ngắn gọn, theo một thể thức đơn giản, nhấn mạnh tới việc mua đứt bán đoạn, thế mới gọi là đoạn mãi. Đối với nhà đất đang chờ sổ đỏ, các bên chẳng còn cách nào khác là phải mua bán bằng giấy viết tay, bởi người bán mới hoàn tất kê khai, song chưa được cấp sổ đỏ, vì thế không thể công chứng hợp đồng và tiến hành đúng các thủ tục mà Bộ luật dân sự nước ta quy định.

Tuyên vô hiệu một hợp đồng nghĩa là can thiệp vào quyền tự do định đoạt tài sản, tự do khế ước của các bên; một sự can thiệp như vậy rất nên được cân nhắc cẩn trọng. Nếu nhà đất chờ sổ đỏ không phải là hàng cấm, người bán người mua không bị nhầm lẫn và bày tỏ ý chí của mình một cách tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng bức.. thì khế ước đã bước đầu được xác lập một cách có hiệu lực. Kể cả khi khế ước không được xác lập đúng thể thức, thì khế ước đó không mặc nhiên vô hiệu, người ta phải chiểu theo ý chí tự do khế ước mà hối thúc các bên hoàn tất những thể thức dở dang theo luật định.

Tòa án cần can thiệp ra sao?

Tôi rất hiểu nỗi phiền lòng của quan tòa nước ta, phải tuân thủ pháp luật chứ  chưa có quyền sáng tạo ra án lệ hay dựa vào học lí mà giải thích luật. Song tôn chỉ của tòa án trước hết là hướng tới công lí, chứ không hướng tới sự phục tùng kiểu như mệnh lệnh hành chính. Bởi vậy, tìm cách hợp lí nhất bảo vệ quyền dân sự chính đáng của người dân có lẽ là hướng can thiệp đáng hoan nghênh nhất trong thời buổi hiện nay.

Cũng giống như mua xe chưa đăng kí, từ cái xe đó, người ta thủ đắc luôn quyền đem giấy tờ ra để đăng kí chước bạ với cảnh sát giao thông. Thì cũng vậy, người mua nhà đất đang chờ sổ đỏ cũng phải có cái quyền nại ra cơ quan chước bạ để ghi tên mình vào sổ và được cấp sổ đỏ cho vật quyền có được do khế ước. Nếu sổ đỏ, vì lí do nào đó đã được cấp cho chủ cũ sau khi việc mua bán nhà đất diễn ra, thì chủ mới vẫn có cái quyền nại ra cơ quan công lực để hoàn tất nốt những thể thức đăng kí thay đổi chước bạ. Mọi lí thuyết về quyền tài sản đang hình thành hay sự phân tách giữa nghĩa vụ và thể thức nghe ra có vẻ cao siêu, nhưng áp dụng vào trường hợp thực tế rất mạch lạc: qua khế ước người ta đã mua được quyền tài sản, tòa án chỉ hối thúc các bên hoàn tất mọi thể thức để quyền tài sản đó được xác lập một cách trọn vẹn mà thôi.

Quả là cuộc cải cách ở Việt Nam chỉ có thể được đẩy xa hơn nữa, nếu người nước ta yêu mến sở hữu tư nhân và hết lòng bảo hộ cái giá trị giản đơn, song thiêng liêng đó. Nó giản đơn, vì một chút của riêng tư làm người ai chẳng muốn; nó thiêng liêng vì quyền tài sản tư là động lực ganh đua của mọi giống người, ơn sự ganh đua khốc liệt đó mà mọi nguồn tài nguyên khan hiếm của quốc gia được sử dụng có hiệu quả, xã hội được văn minh. Thay đổi cách nhìn nhận về sở hữu, gia tăng bảo hộ quyền tài sản tư nhân của người dân là một định hướng mà người nước ta nên quan tâm ./.

SOURCE: BÁO SÀI GÒN TIẾP THỊ