Trước khi giao kết hợp đồng thế chấp, chủ sở hữu được hưởng quyền sở hữu đối với tài sản một cách trọn vẹn theo đúng nghĩa của điều 164 Bộ Luật dân sự số 32/2005/QH11. Thế nhưng, một khi được đem thế chấp để bảo đảm thực hiện cho một hoặc nhiều nghĩa vụ của chủ sở hữu, thì quyền sở hữu tài sản, khi đó, có còn trọn vẹn?

Hay hỏi một cách khác đi, đứng trước tài sản thế chấp, người nhận tài sản thế chấp có những quyền gì đối với tài sản đó? Trong khuôn khổ bài viết này, ta thử lần lượt tìm hiểu các quyền của người nhận tài sản thế chấp đối với tài sản thế chấp như sau: (1) Quyền hạn chế quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu; (2) quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.

1. Quyền hạn chế quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu

a. Quyền giám sát việc quản lý và sử dụng tài sản thế chấp

Hình thức thế chấp được đặc trưng bởi việc tài sản thế chấp vẫn nằm trong tay người thế chấp, và người này có quyền quản lý, sử dụng, khai thác tài sản và hưởng lợi từ việc khai thác đó như thể là tài sản chưa bị ràng buộc bởi bất cứ nghĩa vụ nào. Tuy nhiên, luật cũng quy định, một cách dứt khoát, về thái độ cần phải có của chủ sở hữu khi quản lý, sử dụng tài sản thế chấp, rằng, không được để cho tài sản bị xuống cấp, giảm sút giá trị. Người nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp hoặc trực tiếp xem, kiểm tra tài sản thế chấp (điều 351 Bộ luật dân sự).
Trường hợp việc khai thác công dụng của tài sản thế chấp mà dẫn tới nguy cơ làm cho tài sản đó bị giảm sút giá trị, thì, người thế chấp phải ngừng việc khai thác (điều 348 Bộ luật dân sự). Trong trường hợp tài sản thế chấp đang cho thuê, cho mượn theo Khoản 5 Điều 349 Bộ luật dân sự, người nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng mà không cần thông qua người thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp (điều 351 Bộ luật dân sự).

b. Quyền kiểm soát việc chuyển nhượng tài sản thế chấp

Người thế chấp có thế chuyển nhượng, có đền bù (bán, trao đổi) hoặc không có đền bù (tặng cho), tài sản thế chấp. Thế nhưng, việc chuyển nhượng này phải nhận được sự chấp thuận của người nhận thế chấp. Công cụ mà các nhà làm luật Việt-nam dự định trao cho người nhận thế chấp nhằm bảo vệ quyền của người này là quyền đòi lại tài sản thế chấp trong trường hợp (i) người thế chấp chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không có sự chấp thuận của người nhận thế chấp; và (ii) nếu việc thế chấp đã được đăng ký trước thời điểm mua bán, trao đổi, tặng cho (Điều 28, dự thảo 8 Nghị định về giao dịch bảo đảm, ngày 9 tháng 6 năm 2006)

Ta biết rằng, theo điều 256 Bộ luật dân sự, quyền đòi lại tài sản được trao cho người chủ sở hữu và người chiếm hữu hợp pháp tài sản nhằm bảo vệ quyền của họ đối với tài sản. Người nhận thế chấp, chắc chắn, không thể mang tư cách của người chủ sở hữu khi đứng trước tài sản thế chấp, bởi việc thế chấp không phải là căn cứ chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp của người thế chấp tài sản. Câu hỏi còn lại: vậy người nhận thế chấp là người chiếm hữu tài sản thế chấp?

Theo điều 182 Bộ luật dân sự, quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Việc thế chấp không dẫn tới việc người có nghĩa vụ cần bảo đảm (người thế chấp) giao tài sản thế chấp cho người nhận bảo đảm (người nhận thế chấp). Như vậy, người nhận thế chấp chưa bao giờ có cơ hội “nắm giữ” tài sản thế chấp theo nghĩa của Điều 182 đã dẫn. Bên cạnh đó, như đã phân tích tại phần trên, người nhận thế chấp chỉ có quyền giám sát việc quản lý, khai thác tài sản của người thế chấp đối với tài sản thế chấp, chứ không có quyền quản lý tài sản thế chấp. Hơn nữa, thế chấp tài sản không phải là một trong các căn cứ chiếm hữu tài sản được liệt kê tại điều 183 Bộ luật dân sự. Như vậy, ta thấy rằng, chưa tìm thấy căn cứ nào từ các điều luật hiện hành để có thế nói rằng người nhận thế chấp tài sản là người chiếm hữu tài sản thế chấp.

Không phải là chủ sở hữu, cũng không phải là người chiếm hữu tài sản thế chấp, thế nhưng, người nhận thế chấp lại được trao cho quyền đòi lại tài sản thế chấp. Rõ ràng, ta không tìm thấy căn cứ chắc chắn cho giải pháp này. Và, có vẻ như giải pháp này đã được các nhà làm luật đưa ra hơi vội vàng mà chưa có đủ một sự cân nhắc cần thiết.
Không giống Việt Nam, các nhà làm luật của Pháp lại có một giải pháp hoàn toàn khác cho cùng một vấn đề này. Luật dân sự của Pháp quyết định rằng quyền thế chấp tiếp tục trên các bất động sản đã dịch chuyển sang tay người khác (Điều 2114 Bộ dân luật Pháp) và người có quyền thế chấp đã đăng ký đối với một bất động sản tiếp tục có quyền đối với bất động sản đó cho dù nó được chuyển vào tay người khác (Điều 2166 Bộ dân luật Pháp). Theo luật của Pháp, quyền thế chấp là một quyền đối vật phụ. Quyền này cho phép một người (người nhận thế chấp) có quyền đối với giá trị tài sản (tài sản thế chấp) của người khác (người thế chấp). Luật trao cho người nhận thế chấp quyền đeo đuổi, điều đó có nghĩa là cho dù tài sản thế chấp có đang thuộc về ai, quyền đối với phần giá trị trên tài sản thế chấp luôn luôn được duy trì đối với người nhận thế chấp. Và điều đó cũng đồng nghĩa với việc luật không cấm, cũng như không bắt buộc phải nhận được sự chấp thuận của người nhận thế chấp đối với việc chuyển nhượng tài sản thế chấp của người thế chấp. Người thế chấp tài sản có quyền tự do chuyển nhượng tài sản đã thế chấp trong thời gian giao dịch thế chấp có hiệu lực. Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp bị rơi vào tình trạng pháp lý hết sức bất lợi. Họ chỉ có hai sự lựa chọn: một là, họ bị coi như người có nghĩa vụ đối với các nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, và họ phải trả tất cả số vốn lẫn lãi đã đến hạn của nghĩa vụ, bất kể số tiền là bao nhiêu; hai là, họ phải từ bỏ hoàn toàn bất động sản đã thế chấp (Điều 2168). Trong chừng mực mà hệ thống lưu giữ thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản (thông qua các văn phòng đăng ký bất động sản) phát triển tốt như của Pháp, giải pháp về quyền đeo đuổi dành cho người nhận thế chấp tài sản là một giải pháp hợp lý cho tất cả các bên có liên quan (người thế chấp tài sản, người nhận tài sản thế chấp và bên thứ ba). Đối với người thế chấp tài sản, chừng nào mà các nghĩa vụ chưa đến hạn, điều đó có nghĩa là người nhận thế chấp chưa có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để nhận phần giá trị tài sản tương ứng với nghịa vụ được bảo đảm, thì họ, người thế chấp tài sản, vẫn có quyền sở hữu, một cách trọn vẹn đối với tài sản của họ. Mà quyền sở hữu trọn vẹn bao gồm cả quyền chuyển nhượng tài sản. Đối với người thứ ba nhận chuyển nhượng tài sản đã thế chấp trong thời gian hiệu lực của giao dịch thế chấp, trong chừng mực mà các thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản thế chấp luôn luôn đầy đủ, được công khai và luật đã quy định rõ về tình trạng bất lợi của họ đối với bất động sản đang được thế chấp, mà họ vẫn nhận chuyển nhượng thì luật pháp khi đó vẫn phải tôn trọng quyền quyết định của họ. Đối với người nhận thế chấp, với quyền đeo đuổi tài sản thế chấp, quyền lợi của họ không bao giờ bị thiệt hại, cho dù, họ chẳng cần hạn chế quyền dịch chuyển tài sản thế chấp của người thế chấp, và họ cũng không cần phải bận tâm xem tài sản thế chấp đang nằm trong tay ai.

2. Quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp

Một khi đã đến hạn, nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện, hoặc thực hiện không đúng, người nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Việc xử lý có thể theo như thoả thuận của các bên hoặc trong trường hợp các bên không thoả thuận thì tài sản sẽ được đem bán đấu giá. Trong thời gian chờ hoàn thành các thủ tục để tiến hành xử lý tài sản, người nhận thế chấp có quyền khai thác, sử dụng tài sản thế chấp. Hoa lợi, lợi tức có được từ việc khai thác tài sản thế chấp sẽ được dùng để thanh toán nghĩa vụ (Điều 78, dự thảo 8 Nghị định về giao dịch bảo đảm).

SOURCE: CHƯA CẬP NHẬT - NGUYỄN HỒNG ANH